又是一年畢業(yè)季。對(duì)于應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，因就業(yè)而租房居住也是不可或缺。那么，為避免糾紛，你應(yīng)該知道這些事兒。

　　1二房東轉(zhuǎn)租，租賃合同無(wú)效

　　案例

　　2021年7月，剛畢業(yè)的蘇同學(xué)便找到了心儀的工作。為了便于上班，蘇同學(xué)在公司附近，預(yù)付了半年計(jì)6000元房租后，從李某手中租住了一套房屋。豈料1個(gè)月后，自稱房東的肖某找上門來(lái)，說(shuō)其只是將房屋租賃給李某，而李某轉(zhuǎn)租給蘇同學(xué)并沒有征得其同意，故蘇同學(xué)必須立即搬離。而李某的電話此時(shí)已經(jīng)停機(jī)。

　　說(shuō)法

　　房東肖某有權(quán)要求蘇同學(xué)搬離。

　　《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同�！�

　　與之對(duì)應(yīng)，李某只是個(gè)二房東，無(wú)權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，其未經(jīng)肖某同意的轉(zhuǎn)租行為當(dāng)屬無(wú)效。本案的教訓(xùn)在于:在簽訂租賃合同前，一定要確認(rèn)房源的真實(shí)性和房東身份，如要求對(duì)方出具身份證件、房屋所有權(quán)證書等。

　　2不履行合同，押金被打水漂

　　案例

　　因?yàn)榇髮W(xué)畢業(yè)后，所入職的公司無(wú)宿舍可供居住，異地入職的邱同學(xué)只好租房安身。她與房東簽訂的租賃合同中約定：房租按月交付且于每月5日前付清。如果邱同學(xué)拖欠任何一個(gè)月的房租超過30天，房東有權(quán)拒絕退回邱同學(xué)交納的3000元押金。2022年11月，邱同學(xué)基于合同將于次月到期，覺得屆時(shí)可以用押金折抵房租而沒有依約向房東交付當(dāng)月房租。誰(shuí)知，房東在次月不僅要求邱同學(xué)補(bǔ)交房租，而且拒絕退回押金。

　　說(shuō)法

　　房東的請(qǐng)求并不為過。《民法典》第509條、第577條分別規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任�！北景钢�，在就交納房租的時(shí)間有著明確約定的情況下，邱同學(xué)未經(jīng)房東同意，一廂情愿地認(rèn)為可以折抵，且未實(shí)際交付房租，無(wú)疑屬于未“按照約定全面履行自己的義務(wù)”，即構(gòu)成違約。房東自然有權(quán)要求補(bǔ)交房租，并以拒絕退回押金的方式讓邱同學(xué)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3租違章建筑，可以索要損失

　　案例

　　吳同學(xué)與男友大學(xué)畢業(yè)后，入職了同一家公司，為了能有一個(gè)屬于自己的“愛情小窩”且不影響上班，兩人選擇租房居住，并由吳同學(xué)出面與房東簽訂租賃合同，約定租期五年，吳同學(xué)可以對(duì)房屋進(jìn)行裝修，費(fèi)用由吳同學(xué)承擔(dān)�？伤麄�?nèi)胱〔坏桨雮�(gè)月，便得知該房由于缺乏用地許可證、建筑許可證、規(guī)劃許可證而屬于違章建筑，早已被政府列入強(qiáng)拆之列。而面對(duì)索賠，房東卻一口拒絕。

　　說(shuō)法

　　房東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　這里涉及到一個(gè)締約過失責(zé)任問題，指的是在合同簽訂過程中，因當(dāng)事人一方或雙方的過錯(cuò)，致使合同不能成立，使對(duì)方的利益受到損害時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。《民法典》第500條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為�！�

　　本案所涉情形與之吻合：一方面，房東具有主觀上的故意，即明知招租房屋系違章建筑，甚至已列入強(qiáng)拆之列，卻違反如實(shí)告知義務(wù)，對(duì)合同無(wú)法實(shí)際履行聽之任之。另一方面，吳同學(xué)等受到了信賴?yán)�益損失，即不僅合同目的不能實(shí)現(xiàn)，裝修的投入也將隨著房屋的拆除而變成損失。